Taux d'usure en prêt immobilier

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux maximum légal que les banques ou les autres établissements de crédit sont autorisés à pratiquer.

Le taux d’usure correspond à un seuil maximal à ne pas dépasser pour le taux annuel effectif global (TAEG). Le TAEG, c’est un taux qui représente un pourcentage annuel du montant de l’emprunt, et qui comprend l’ensemble des frais engagés lors de la souscription d’un crédit immobilier. Ces frais concernent généralement les taux d’intérêt pratiqués par votre banque, les frais de dossier, les éventuels frais de courtage si vous faites appel à un courtier en prêt immobilier, ou encore les frais relatifs à la souscription d’une assurance emprunteur.

Grâce à la connaissance du TAEG de votre prêt immobilier, vous pourrez comparer les différentes offres qui vous seront proposées par votre banque ou par les autres établissements de crédit que vous consulterez avant de souscrire votre emprunt.

Si le TAEG qui vous est proposé dépasse le maximum légal autorisé, votre prêt immobilier sera considéré comme usuraire, et votre banque ne pourra pas vous accorder votre prêt immobilier.

Comment le taux d’usure est-il fixé ?

Depuis le 1er février 2023, le taux d’usure est fixé tous les mois par la Banque de France pour le mois suivant. Il était auparavant fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Cette mensualisation était appliquée jusqu’au 1er juillet 2023. Depuis, nous sommes repassés à un calcul trimestriel.

Cette mensualisation temporaire a été mise en place pour répondre aux contraintes qui pèsent sur marché de l’emprunt immobilier (la hausse des taux d’intérêt). Elle permet aux emprunteurs d’être protégés en bénéficiant d’un taux d’usure adapté à l’évolution du marché.

La fixation du taux d’usure sur une base mensuelle compense le décalage obtenu avec les taux directeurs fixés par la BCE (Banque centrale européenne), qui augmentent régulièrement depuis quelques mois.

Sachez que le taux d’usure est fixé par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques augmentés d’un tiers.

Quel est l’intérêt du taux d’usure pour un prêt immobilier ?

Le taux d’usure est encadré par les articles L. 314-6 et L. 314-9 du Code de la consommation. Il permet d’éviter la pratique de taux d’intérêt dits abusifs par les établissements de crédit notamment lorsque vous souscrivez un prêt immobilier.

Le taux d’usure permet de protéger vos intérêts en tant qu’emprunteur contre les taux d’intérêt excessifs qui pourraient vous être proposés si ce taux n’était pas fixé et réglementé. En effet, des taux d’intérêt trop élevés risqueraient de vous placer dans une situation financière difficile et pourraient même, à l’échelle mondiale, déstabiliser considérablement l’économie globale.

Quelles sont les conséquences du dépassement du taux d’usure pour un prêt immobilier ?

Si l’offre de crédit qui vous est proposée dépasse le taux d’usure, votre banque ne pourra vous accorder votre prêt immobilier, car elle pratiquerait alors un taux usuraire sanctionnable par la loi.

Si le taux d’usure est trop bas, le taux annuel effectif global calculé par votre banque est davantage susceptible de dépasser le seuil maximal autorisé : ce qui empêcherait la banque de vous accorder votre prêt immobilier.

Les solutions pour ne pas dépasser le seuil du taux d’usure avec son crédit immobilier

Si le TAEG de votre offre de crédit dépasse le taux d’usure en cours, il existe différentes solutions pour contourner le taux d’usure et éviter le blocage de votre dossier.

Le meilleur moyen d’obtenir un prêt immobilier sans dépasser le taux d’usure est d’agir sur les différents éléments qui composent le taux annuel effectif global. Le but est de faire baisser le TAEG sans dépasser le taux d’endettement maximal autorisé.

La première solution consiste à réviser auprès de votre banque le taux annuel effectif global de votre prêt immobilier en faisant notamment jouer la concurrence. En effet, tous les établissements bancaires ne possèdent pas les mêmes critères d’évaluation au moment de constituer votre dossier de financement de crédit. Vous pourrez donc comparer et négocier vos frais de dossier ou bien demander à changer le nombre de mensualités de votre emprunt. Le fait d’allonger la durée de votre prêt immobilier fera mécaniquement baisser le TAEG : ce qui permettra à votre offre de crédit de ne pas dépasser le taux d’usure.

Si votre banque refuse de négocier le TAEG de votre emprunt, vous avez toujours la possibilité de souscrire une assurance emprunteur avec un coût moins élevé que celle proposée par votre banque. En effet, le coût d’une assurance de prêt immobilier est pris en compte dans le calcul du taux annuel effectif global. Faire baisser le coût de cette assurance peut donc permettre d’obtenir un TAEG inférieur au taux d’usure.