L’assurance prêt immobilier
by Ça assure

Qu’est ce que l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance prêt immobilier permet aux emprunteurs de couvrir le remboursement d’un crédit immobilier. Si vous vous trouvez dans l’incapacité de payer les échéances de votre prêt, l’assurance emprunteur prend le relais.

Les propriétaires peuvent en effet faire face à des situations qui les empêchent de rembourser leur crédit : perte d’emploi, accident ou encore décès.

Grâce à l’assurance de prêt immobilier, la banque qui vous prête de l’argent est assurée que leurs créances seront bien remboursées. Bien que l’assurance emprunteur ne soit pas une obligation légale, la plupart des banques l’exigent. C’est même un critère essentiel pour accorder un prêt immobilier à de futurs propriétaires. On dit ainsi que l’assurance emprunteur est une condition d’octroi de prêt.

Lorsque vous vous adresserez à votre banque pour lui demander un prêt immobilier, elle vous proposera de souscrire à ce que l’on appelle un contrat de groupe. Il s’agit tout simplement de l’assurance de la banque. Sachez cependant que vous êtes libre de refuser cette assurance. Vous pouvez parfaitement vous adresser à une autre compagnie d’assurance ou à un courtier.

Plusieurs garanties peuvent vous être proposées dans un contrat d’assurance emprunteur. Certaines sont incontournables, d’autres peuvent être ajoutées en fonction de votre profil et de vos besoins.

Dans tous les cas, il est important de choisir une assurance emprunteur en phase avec votre budget et les risques que vous devez couvrir. Pour cela, vous pouvez privilégier la délégation d’assurance : un contrat alternatif au contrat de groupe de la banque, proposé par un organisme extérieur.

Qu’est ce que la délégation d’assurance emprunteur ?

La délégation d’assurance permet aux emprunteurs de souscrire une assurance de prêt auprès d’un autre assureur que celui proposé par la banque.

Ce système a été mis en place grâce à la loi Lagarde de septembre 2010.

Lorsqu’elle a été mise en place, la loi Lagarde avait pour but d’ouvrir l’assurance emprunteur à la concurrence. Avant 2010, l’assurance de prêt était systématiquement prise en charge par les banques. Le législateur a considéré qu’il s’agissait d’un produit “contraint” dont les banques avaient le monopole. Afin de mieux protéger les emprunteurs et pour libéraliser le marché, on a donc mis en place le libre choix de l’assurance emprunteur.

En septembre 2010, la délégation d’assurance emprunteur est entrée en vigueur. Chaque emprunteur peut désormais contracter une assurance auprès de l’établissement de son choix, et non plus exclusivement auprès de l’organisme de prêt. Sachez aussi que les banques ont interdiction de modifier le taux d’intérêt si vous optez pour la délégation d’assurance.

De votre côté, la délégation d’assurance impose certaines conditions. Une banque n’a pas le droit de vous refuser une couverture par une autre assurance, sauf si vous ne respectez pas l’équivalence des garanties. Le contrat d’assurance en délégation doit en effet comprendre des garanties équivalentes aux exigences de la banque, et donc à celles de son assurance de groupe. Les critères d’équivalence peuvent concerner les garanties suivantes : décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité, incapacité et, de façon facultative, perte d’emploi.

Notez que la banque doit obligatoirement vous fournir une liste détaillée des garanties exigées pour l’octroi du prêt.

Comment changer d’assurance de prêt immobilier ?

Depuis la loi Lemoine de septembre 2022, il est possible de changer d’assurance de prêt à tout moment auprès d’un assureur tiers. L’objectif de la loi Lemoine est de faciliter l’accès au marché de l’assurance de prêt immobilier. Cette loi longtemps débattue doit aussi rendre le marché plus transparent.

Concrètement, vous pouvez donc changer et résilier votre assurance de prêt immobilier dès que vous le souhaitez. Et pour cela, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier en assurance.

Opter pour la délégation d’assurance

Légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Mais concrètement, elle est souvent imposée par les banques qui, la plupart du temps, proposent leur propre contrat d’assurance de prêt.

Ce que l’on appelle le contrat de groupe n’est cependant pas toujours adapté aux besoins réels de chaque emprunteur. C’est pourquoi la possibilité de changer d’assurance est une réelle avancée pour les consommateurs. En optant pour la délégation d’assurance, vous êtes mieux protégé et à un tarif généralement plus avantageux.

En changeant d’assurance emprunteur vous pourrez souscrire un contrat sur-mesure qui prendra en compte les spécificités de votre profil : par exemple, si vous êtes primo-accédant, emprunteur sénior ou encore que vous présentez des risques aggravés de santé. La banque ne peut pas s’opposer à votre volonté de changer d’assurance emprunteur si votre nouveau contrat présente un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat de groupe.

Pour que vous puissiez changer d’assurance emprunteur, la banque doit d’ailleurs vous présenter une fiche d’information standardisée sur laquelle figure tous les critères que vous devez suivre afin de souscrire un contrat d’assurance auprès d’un organisme tiers.

Notez aussi que le changement d’assurance emprunteur ne doit avoir aucun impact sur les conditions initiales d’octroi de votre prêt. Ce changement est sans frais et sans pénalité.

Voici les 3 grandes étapes du changement d’assurance emprunteur :

Vérifier que les garanties de l’assurance tiers sont équivalentes à celles du contrat de groupe.
Faire une demande d’adhésion à l’assureur tiers.
Envoyer à votre banque votre demande de substitution ainsi que le contrat d’assurance par lettre recommandée.

La banque a alors 10 jours ouvrés pour signifier son acceptation ou son refus.

Résilier une assurance de prêt immobilier

La principale nouveauté de la loi Lemoine est la possibilité de résilier son assurance emprunteur à tout moment et sans frais. Dès que vous souscrivez un contrat d’assurance de prêt, vous êtes libre de le résilier lorsque vous le souhaitez.

Depuis le 1er juin 2022, tous les emprunteurs souscrivant un contrat d’assurance de prêt peuvent en changer à tout moment.
Depuis le 1er septembre 2022, tous les emprunteurs ayant un contrat en cours peuvent changer à tout moment leur assurance emprunteur, sans attendre leur première année de contrat.

Si vous souhaitez résilier un contrat en cours, il vous suffit d’adresser un courrier recommandé à votre assureur ou à votre banque si vous avez souscrit un contrat de groupe. Dans le courrier, vous devez indiquer la date de prise d’effet de votre nouveau contrat d’assurance.

La banque dispose donc de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser ce nouveau contrat d’assurance. Si elle refuse, elle doit vous communiquer le motif du refus. Celui-ci doit être légitime et motivé, par exemple, par la non-équivalence des garanties entre les deux contrats.

Le changement d’assurance de prêt avec Ça assure

En tant que courtier, Ça assure a mis tout en œuvre pour respecter les directives de la loi Lemoine. Notre objectif, c’est aussi de vous simplifier au maximum les démarches lorsque vous souhaitez changer d’assurance de prêt.

Si vous souhaitez changer d’assurance en cours de prêt, nous prenons nous-mêmes en charge les frais de recommandé. Nous pouvons même nous occuper des différents échanges avec votre banque ou avec votre organisme d’assurance.

Nous travaillons avec plusieurs groupes d’assurance et nous disposons de tous les outils pour vous permettre de réaliser d’importantes économies sur le coût de votre prêt. Nous avons en effet négocié les offres pour vous avec les assureurs que nous avons choisi de distribuer.

Si vous avez décidé de changer d’assurance, nous ferons donc notre possible pour vous faire faire des économies sur le coût total de votre prêt immobilier. Nous nous attachons aussi à vous guider pour que votre nouveau contrat d’assurance de prêt immobilier soit parfaitement adapté à votre profil, à votre situation et à vos besoins.

Simulation d’un tarif

Avant de changer d’assurance de prêt immobilier, vous pouvez vous faire une idée du marché en simulant plusieurs tarifs. Sur le site internet de Ça assure, vous trouverez une page dédiée à la simulation de votre tarif. En quelques minutes, vous obtenez un résultat qui vous donnera une idée du montant à consacrer à votre assurance emprunteur.

Trois étapes suffisent à la simulation de votre tarif. Vous commencez par renseigner les critères essentiels de votre projet :

le montant du prêt assuré
le taux d’intérêt
la durée initiale du prêt (en mois)
le prêt à assurer (prêt en cours ou nouveau prêt)

Au cours de cette étape, il vous faut aussi indiquer si le cumul de vos prêts immobiliers est supérieur à 200 000 euros et si vous empruntez seul ou en couple. C’est là également que vous pourrez renseigner votre quotité.

Après cette étape, il nous faut connaître votre profil. Cela inclut notamment les garanties que vous souhaitez intégrer à votre contrat et votre statut professionnel (cadre, employé, retraité/pré-retraité, sans activité professionnelle). Nous vous proposons ensuite de vous transmettre votre devis selon vos préférences, par SMS ou par courriel.

Il ne vous reste plus qu’à obtenir le résultat de votre simulation d’assurance emprunteur. Au cours de cette simulation, nous comparons 8 assureurs différents : vous obtenez donc un résultat en phase avec le marché, mais aussi avec vos besoins. En procédant ainsi, vous pouvez réaliser jusqu’à 15 000 euros d’économies.

Vous souhaitez simuler le tarif de votre assurance emprunteur ? Rendez-vous dès maintenant sur notre page dédiée !

Les différents garanties en assurance de prêt immobilier

Lorsque l’on parle de garanties en assurance emprunteur, on se réfère aux différents risques que couvre le contrat d’assurance. En cas de problème, c’est votre assureur qui prend le relais afin de garantir le paiement des mensualités du prêt.

Les différentes garanties d’un contrat d’assurance emprunteur varient selon les organismes et les exigences des banques. Toutefois, on retrouve des garanties de base parmi lesquelles :

le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
les garanties invalidité : invalidité permanente totale (IPT) et invalidité permanente partielle (IPP)
la garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT)
et enfin, selon les contrats, la garantie perte d’emploi.

La garantie décès

Elle est systématiquement présente dans un contrat d’assurance emprunteur. Elle est mobilisée en cas de décès de l’emprunteur avant un âge limite. L’assureur verse alors à la banque le capital restant dû au jour du décès, en fonction du montant assuré.

Selon les contrats d’assurance, l’indemnisation peut avoir lieu dès la signature du contrat ou après un délai de carence. Notez que certains contrats prévoient une exclusion de garantie pour certains cas : suicide ou pratique d’un sport dangereux par exemple.

La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Cette garantie intervient quand l’emprunteur se retrouve dans l’impossibilité totale et définitive d’exercer une activité professionnelle.

On considère alors que l’emprunteur doit se faire aider pour faire sa toilette, s’habiller, se nourrir et se déplacer. Pour la plupart des assureurs, il faut également que l’emprunteur reçoive une pension d’invalidité. En fonction des contrats, ce risque peut être couvert jusqu’à un âge limite ou durant toute la durée du prêt.

La garantie invalidité permanente, totale ou partielle

Totale (IPT)

Cette garantie concerne l’inaptitude permanente de l’emprunteur à exercer une activité professionnelle en raison d’un accident ou d’une maladie, et ce après consolidation de l’état de santé. Le contrat d’assurance prévoit alors un taux à partir duquel l’inaptitude est considérée comme totale.

L’indemnisation intervient après évaluation du taux d’invalidité par un médecin et selon un barème défini dans le contrat d’assurance.

Partielle (IPP)

De même, le contrat d’assurance prévoit un taux à partir duquel l’inaptitude est considérée comme partielle. C’est un médecin désigné par l’assureur qui est, là aussi, chargé d’évaluer le taux d’invalidité selon le barème mentionné dans le contrat d’assurance. La garantie IPP est valable lorsque l’emprunteur est inapte à exercer une activité professionnelle.

La garantie incapacité temporaire de travail (ITT)

Cette garantie concerne l’inaptitude temporaire de l’emprunteur à exercer une activité professionnelle suite à un accident ou une maladie donnant lieu à un arrêt de travail. L’incapacité doit être totale. Aussi, en cas de reprise d’activité (même partielle) la prise en charge de l’assureur cesse (sauf clause contraire).

Notez que les contrats d’assurance prévoient souvent une limite d’âge ainsi qu’une franchise durant laquelle l’assureur ne verse pas d’indemnité. Par ailleurs, l’assureur prend en charge les mensualités du prêt selon le montant assuré ou selon la perte de revenus.

La garantie perte d’emploi est plus rare et plus coûteuse. Elle intervient si vous perdez votre emploi et vous couvre généralement durant deux ans.

Les exclusions de garanties en assurance emprunteur

Comme dans tout contrat d’assurance, l’assurance emprunteur peut comporter ce que l’on appelle des exclusions de garanties. Concrètement, cela correspond à l’absence de prise en charge d’un sinistre par l’assureur.

Une exclusion de garantie est obligatoirement prise en compte au moment de la conclusion du contrat d’assurance pour éviter toute mauvaise surprise lorsque le sinistre survient.

Une exclusion de garantie peut être totale ou partielle. Ce critère varie selon l’organisme d’assurance et le contrat signé. Il existe également des exclusions contractuelles et des exclusions prévues par la loi. L’exclusion de garantie prévue par la loi peut correspondre à un sinistre survenu en raison d’une faute intentionnelle de l’assuré. Par exemple, un assureur n’est pas tenu de prendre en charge une amende.

Une exclusion peut vous être opposée en raison de la gravité du sinistre. Par exemple, votre cotisation ne peut couvrir qu’une partie des dommages. Au-delà d’un montant maximum, vous n’êtes donc plus couvert.

L’exclusion peut aussi intervenir à cause d’un sur-risque (ou risque aggravé). Si la potentialité d’un risque est plus élevée que la normale alors l’assureur peut décider de ne pas le couvrir. Cela peut correspondre à certaines maladies, à la pratique d’un sport extrême ou à l’exercice d’un métier dangereux.

Sachez que votre contrat d’assurance emprunteur doit indiquer les exclusions de garantie en gras. Il faut en effet qu’il n’existe aucune ambiguïté quant à votre couverture.

La surprime en assurance de prêt immobilier

La surprime correspond à un supplément de cotisation. Elle intervient quand un assureur considère que le risque est supérieur à la normale. Lorsque votre assurance applique une surprime, elle considère donc que vous présentez un risque aggravé.

Une surprime est calculée en pourcentage que l’on ajoute à la cotisation de base. Il existe trois grands facteurs qui peuvent amener un assureur à appliquer une surprime :

L’état de santé : selon vos antécédents médicaux, votre état de santé actuel ou encore les antécédents héréditaires, un assureur peut considérer que votre profil de risque est plus élevé que la moyenne.
L’âge : plus un emprunteur est âgé, plus le taux d’assurance sera élevé sur des garanties comme le décès et l’invalidité.
L’activité professionnelle ou physique : une surprime peut être appliquée si vous exercez un métier dangereux (pompier, militaire par exemple) ou que vous pratiquez un sport risqué.

Un indice de masse corporelle trop faible ou trop élevé peut aussi entraîner l’application d’une surprime, mais aussi le fait d’être fumeur (cigarettes ou cigarettes électroniques). Si vous êtes fumeur, sachez que la surprime est systématique. Et, si vous avez arrêté de fumer, il faut que vous soyez considéré comme non-fumeur depuis 2 ans.

Sachez que les organismes d’assurance sont libres de fixer les primes et les surprimes en fonction de leurs critères.

Une surprime peut viser une ou plusieurs garanties du contrat d’assurance de prêt immobilier : décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité temporaire de travail, invalidité permanente totale ou partielle, maladies non objectivables, perte d’emploi.

Le refus d’assurance de prêt immobilier

Un assureur est en droit de refuser de couvrir votre prêt s’il considère que le risque est trop élevé. Dans ce cas, la compagnie d’assurance doit obligatoirement vous communiquer les raisons du refus et les détailler si vous en faites la demande. Dans la plupart des cas, le refus d’assurance de prêt immobilier intervient dans les situations suivantes :

état de santé à risque : si une affection longue durée est détectée, que l’état de santé général actuel et l’évolution de la maladie sont jugés trop risqués.
activité professionnelle dangereuse : si votre métier vous amène à manipuler des armes ou des produits chimiques ou si vous exercez une profession en territoire hostile. Cela peut être le cas des militaires, mais aussi des personnes travaillant dans le milieu nucléaire ou encore les personnels de bord des compagnies aériennes.
pratique d’un sport dangereux : on parle aussi de sport extrême, cela peut être par exemple l’alpinisme, la chasse, le parapente, la plongée sous-marine ou encore le parachutisme.
âge avancé : plus une personne vieillit, plus le risque de maladie augmente. Certaines compagnies d’assurance refusent donc de vous assurer si vous contractez un prêt au-delà de 65 ans.
co-emprunteur présentant un risque : si vous empruntez en couple et que votre co-emprunteur est jugé à risque en raison de son métier ou de sa santé.
lieu de résidence à l’étranger : si votre pays de résidence ne figure pas dans la grille d’acceptation de votre assureur, celui-ci peut refuser de vous assurer. Cette grille se base sur des critères comme la stabilité politique, l’accès aux soins médicaux ou encore le taux de criminalité.

Les risques médicaux et l’assurance emprunteur

Il peut être complexe d’emprunter et de se faire assurer en cas d’état de santé fragile. Les compagnies d’assurance sont en effet plus réticentes à assurer les emprunteurs présentant ce que l’on appelle un risque aggravé de santé.

Chaque assureur a sa propre manière d’apprécier le risque aggravé de santé : certains dossiers sont acceptés sans surprime, d’autres font l’objet d’une exclusion de garantie, voire d’un refus d’assurance.

Plusieurs types de maladie entrent dans le champ du risque aggravé :

maladies du sang
maladies de l’appareil digestif,
maladies auto-immunes
cancers
maladies génétiques
greffes
maladies neurologiques
maladies psychologiques
maladies cardiaques.

Si vous êtes touché par l’une de ces affections, alors le médecin-conseil émettra des réserves quant à votre profil médical.

L’assureur, quant à lui, demandera des informations complémentaires afin d’évaluer le risque : traitement suivi, compte rendu des interventions chirurgicales par exemple. Le contrat proposé s’adaptera à ces informations en prévoyant une surprime ou une exclusion de garantie.

Notez que le comportement de l’emprunteur peut aussi être jugé comme étant un risque aggravé de santé : si vous êtes fumeur par exemple. Certaines compagnies d’assurance ajoutent à leurs critères trois-quatre autres cas de risques aggravés qui s’éloignent de l’aspect médical :

le risque sportif,
le risque professionnel,
le risque de séjour,
le risque financier.

Pour ce genre de risques, les assureurs considèrent que le taux de dangerosité est plus élevé et que le risque de mortalité augmente.

Il est déconseillé de ne pas déclarer un éventuel risque de santé dans votre questionnaire. Il s’agit en effet d’une fausse déclaration. De plus, des dispositifs ont été mis en place pour que les emprunteurs présentant des risques aggravés de santé puissent bénéficier d’une couverture adaptée.

La convention AERAS

Les pouvoirs publics, les fédérations du secteur ainsi que des associations de malades et de consommateurs ont signé, en 2006, la convention AERAS : s’Assurer et Emprunter avec Risque Aggravé de Santé.

L’objectif de cette convention est de favoriser l’accès à l’assurance des personnes dont l’état de santé ne permet pas d’obtenir une couverture d’assurance aux conditions standards du contrat. C’est-à-dire, sans surprime et sans exclusion.

Si vous présentez un risque aggravé de santé en raison d’un handicap ou d’une maladie, alors la convention AERAS s’applique. Elle impose aux assureurs un droit à l’oubli et une grille de référence. Cependant, cette convention n’oblige pas les assureurs à vous faire une proposition d’assurance.

Concrètement, la convention AERAS s’applique dès lors que l’emprunteur présente ou a présenté un risque aggravé de santé : elle prévoit donc un droit à l’oubli et permet aux anciens malades de ne pas déclarer les pathologies dont ils sont guéris dans les conditions de la grille de référence AERAS.

Cette grille dresse la liste des maladies à déclarer, mais pour lesquelles un assureur n’aura pas le droit d’appliquer une surprime ou une exclusion de garantie. Elle liste aussi les maladies à déclarer et pour lesquelles l’assureur pourra réclamer une surprime dans la limite d’un montant maximum, imposer des limitations de garantie ou soumettre le contrat à certaines conditions.

Notez que cette grille de référence s’applique pour les crédits de maximum 320 000 euros et pour les crédits remboursés au plus tard au 70 ans de l’emprunteur.

Votre situation et son impact en assurance emprunteur

Pour demander un prêt et couvrir ce crédit, vous devez fournir à votre banque et à votre assureur toutes les informations qui permettent d’appréhender votre profil. Ces informations sont notamment liées à votre situation professionnelle et à votre situation familiale.

Votre situation professionnelle

Votre situation professionnelle a forcément un impact sur l’octroi de votre crédit immobilier et sur votre assurance emprunteur. Par exemple, vous ne présentez pas les mêmes garanties de remboursement si vous êtes en CDI, fonctionnaire ou intérimaire. De même, votre profil de risque est différent si vous exercez un métier dangereux.

Votre contrat d’assurance changera donc en fonction de votre situation professionnelle afin de vous couvrir au mieux. On peut distinguer plusieurs grandes catégories de situations professionnelles qui peuvent avoir un impact sur le contrat d’assurance emprunteur.

Les retraités : à partir d’un certain âge, il n’est plus possible de conclure une assurance de prêt. De plus, certaines garanties ne sont plus applicables à partir d’un certain âge.
Le statut de fonctionnaire : il existe des assurances dédiées pour les fonctionnaires.
Le statut d’intérimaire ou d’intermittent du spectacle : ces statuts précaires imposent souvent de compléter l’assurance de prêt d’une garantie prévoyance. Les conditions peuvent être plus favorables en empruntant avec une autre personne en CDI.
Le CDD : de même, il est recommandé d’emprunter avec une autre personne en CDI et de répartir les quotités de chacun à hauteur de 30% pour la personne en CDD et 70% pour le conjoint en CDI.
Professions libérales et travailleurs indépendants : votre dossier de prêt doit être complet et montrer que vos revenus sont stables. L’octroi du prêt et la signature du contrat d’assurance dépendront aussi du secteur d’activité, du montant des résultats et de l’antériorité de l’activité.
Le statut de chômeur : il se peut que vous soyez sans emploi au moment de signer votre prêt immobilier. Votre assurance prendra en compte la situation de votre co-emprunteur avec des quotités réparties selon la situation financière de chacun.

Sachez que la garantie perte d’emploi peut prendre en charge, sur une durée limitée, le paiement de vos mensualités. Attention, cette garantie couvre le plus souvent le licenciement économique. Cela exclut donc la démission, la rupture conventionnelle, le licenciement pour faute ou la fin du CDD.

Votre situation familiale

La situation familiale correspond en réalité à votre situation de couple. Souhaitez-vous emprunter à deux ? Êtes-vous mariés ou pacsés ?

Si vous empruntez à deux, votre banque et votre assureur se chargeront d’évaluer les risques de chacun. En fonction de cette analyse, vous devrez choisir la quotité d’assurance de votre prêt, c’est-à-dire la répartition du risque. Par exemple, si seulement l’un des deux dispose de revenus, la quotité sera répartie à 100% pour l’emprunteur 1 et à 0% pour l’emprunteur 2.

De manière générale, il est plus facile pour un couple d’acheter un bien et d’obtenir un crédit que pour une personne célibataire. Un emprunteur célibataire doit présenter à la banque et à l’assurance un dossier complet qui assurera la stabilité des revenus, une bonne capacité d’épargne et un taux d’endettement raisonnable. Côté assurance, l’emprunteur célibataire a moins de capacité de négociation et ne peut pas accéder aux “rabais” souvent pratiqués par les compagnies d’assureurs pour les couples.

Assurer une résidence ou un investissement locatif : quelles différences

Lorsque l’on choisit de demander un prêt à sa banque pour acheter un bien immobilier, l’objectif peut être d’acquérir sa résidence principale, mais aussi de mettre en location le bien afin de percevoir un revenu mensuel.

Quel que soit le type d’acquisition, ce prêt doit être couvert par une assurance emprunteur : ce n’est pas une obligation légale, mais une condition d’octroi du prêt. En revanche, le contrat d’assurance n’est pas le même selon qu’il s’agit d’assurer un lieu de résidence ou un investissement locatif.

L’assurance emprunteur pour l’achat d’une résidence principale

L’assurance emprunteur pour une résidence principale est destinée à couvrir la banque face aux risques suivants : décès, perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA), invalidité permanente partielle ou totale (IPP et IPT), arrêt de travail, perte d’emploi.

Souscrire une assurance emprunteur pour acheter une résidence principale n’est pas obligatoire. Cependant, dans les faits, toutes les banques conditionnent l’octroi du prêt à la signature d’un contrat d’assurance emprunteur.

Au moment de négocier votre prêt, la banque vous proposera certainement ce que l’on appelle le contrat de groupe (son propre contrat d’assurance). Toutefois, grâce à la délégation d’assurance, vous pouvez vous orienter vers une autre compagnie d’assurance qui pourra vous proposer des tarifs plus avantageux et des garanties plus adaptées à votre profil.

L’assurance emprunteur pour un investissement locatif

Comme pour l’achat d’une résidence principale, l’investissement locatif nécessite la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur. Il s’agit, là aussi, d’une condition d’octroi de votre prêt. On considère cependant que les banques sont moins exigeantes lorsque l’emprunteur souhaite acheter un bien immobilier dans le but de le mettre en location.

Concrètement, la banque considère que les loyers perçus pourront servir au remboursement du prêt. Le risque d’impayés est donc réduit lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. Ainsi, l’assurance emprunteur pour un investissement locatif est généralement moins coûteuse que pour une résidence principale.

Pour un investissement locatif, on retrouve donc les garanties usuelles : décès et perte totale et irréversible d’autonomie. Selon votre situation, vous pouvez bien sûr y ajouter les garanties ITT, IPT et IPP ou encore la garantie perte d’emploi.

La particularité avec un investissement est qu’il peut prendre la forme d’une SCI (société civile immobilière) ou d’une SCPI (société civile de placement immobilier). Sous ce format, l’assurance est souscrite au nom des associés. Les quotités peuvent alors être réparties à parts égales, en fonction des ressources de chacun. Sachez que la quotité exigée par les banques est d’assurer 100% du montant emprunté.

Prenons l’exemple de deux associés qui choisissent une quotité à hauteur de 50% chacun : en cas de soucis de l’un d’entre eux, l’autre devra seulement rembourser la moitié de la mensualité du prêt car les 50% restants seront couverts par l’assurance emprunteur.

Notez que dans le cadre d’un investissement locatif sous forme de SCI ou SCPI, il est possible de déduire le montant de l’assurance des charges foncières.

Comprendre et comparer un contrat d’assurance emprunteur

Se lancer dans un projet d’achat immobilier, c’est se charger de tout un tas de démarches administratives, pour certaines complexes.

Votre banquier vous proposera notamment ce que l’on appelle un contrat de groupe : il s’agit du contrat d’assurance emprunteur générique que votre banque propose à tous ses clients afin de les couvrir en cas de difficultés pour rembourser leur prêt. Cependant, notez bien que ce contrat ne doit pas obligatoirement être souscrit auprès de votre banquier. Vous pouvez en effet opter pour la délégation d’assurance : dans ce cas, vous faites alors appel à un assureur tiers.

Pour signer un contrat d’assurance emprunteur par délégation, il vous faudra comparer les offres de plusieurs compagnies d’assurance, ce qui nécessite une bonne compréhension des différentes mentions qui doivent y figurer.

Comprendre un contrat d’assurance emprunteur

La délégation d’assurance vous permet de souscrire votre contrat d’assurance de prêt auprès d’un autre organisme que votre banque. Ce système, qui vise à protéger les consommateurs, nécessite de bien connaître les clauses figurant dans un contrat d’assurance emprunteur.

Sachez d’abord qu’il existe des garanties de base que l’on trouve dans tous les contrats d’assurance de prêt : c’est le cas de la garantie décès et invalidité (PTIA, ITT, IPT et IPP). Notez cependant que certaines garanties invalidité peuvent cesser en fonction de l’âge de l’emprunteur.

Au moment de prendre connaissance du contrat d’assurance, soyez attentif aux différentes exclusions de garanties. Ces dernières varient d’un assureur à un autre. En règle générale, elles portent sur la pratique d’un sport extrême, l’exercice d’un métier à risque, une maladie chronique ou encore un facteur de risque lié au tabac.

Veillez également à bien comparer les durées et les plafonds des différents contrats. Regardez si les garanties sont effectives durant toute la durée du prêt ou si elles cessent à partir d’un certain âge. Notez par exemple que la garantie perte d’emploi est souvent indemnisée de façon limitée : entre 12 et 36 mois.

Autre élément important à bien appréhender : les délais de carence et de franchise.

Le délai de carence est la période durant laquelle vous n’êtes pas indemnisé en cas de sinistre : la carence débute à la souscription du contrat, pour une durée de 1 à 12 mois.

Le délai de franchise est une période de non-indemnisation : il commence au moment de la déclaration d’un sinistre et dure de 15 à 180 jours.

Voyez enfin si la compagnie d’assurance prévoit une indemnisation forfaitaire ou indemnitaire. La différence entre les deux étant que le remboursement forfaitaire est fixe, tandis que l’indemnisation indemnitaire prend en compte le fait qu’un assuré ne doit pas profiter d’un sinistre. Cette dernière notion vise surtout à redonner à l’assuré une position financière d’avant-sinistre.

Comparer les offres d’assurance emprunteur

En appréhendant tous les éléments essentiels d’un contrat d’assurance de prêt, vous pourrez comparer les différentes offres proposées par plusieurs assureurs. Pour cela, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne.

Pour plus de simplicité, vous pouvez également vous adresser à un courtier spécialisé. Chez Ça assure, nous pouvons comparer jusqu’à 8 assureurs différents. Sur notre site, vous pouvez ainsi comparer nos offres d’assurance de prêt en quelques minutes et ainsi réaliser jusqu’à 15 000 euros d’économies.

Vous souhaitez en savoir plus à propos des différentes offres ? Sur notre site, vous pouvez aussi prévoir un rendez-vous téléphonique avec l’un de nos conseillers. Vous aurez ainsi tous les éléments en main pour souscrire une assurance emprunteur adaptée à votre profil.

Activer un contrat d’assurance emprunteur

Vous avez comparé toutes les offres sur le marché et avez trouvé une assurance emprunteur qui répond à vos besoins ? Il vous faut maintenant activer votre contrat.

Pour finaliser votre contrat, vous devez d’abord montrer à votre banque que celui-ci respecte le principe d’équivalence des garanties. Pour cela, demandez un devis à votre assureur et transmettez-le à votre banque. Celle-ci a alors 10 jours pour vérifier que le contrat comporte bien les garanties qu’elle exige, puis pour vous donner une réponse positive ou négative.

Si la banque refuse votre contrat d’assurance, elle doit impérativement vous expliquer la raison de ce refus. Quand une banque refuse un contrat c’est parce qu’il ne respecte pas l’équivalence des garanties. Pensez donc bien à vérifier la fiche standardisée d’informations que la banque vous aura fournie. Vous pourrez ainsi bien respecter l’équivalence des garanties sans essuyer de refus !

Vous avez déjà souscrit un contrat d’assurance de prêt mais vous avez trouvé une offre plus avantageuse ? Vous pouvez résilier ! La loi Lemoine de 2022 vous permet de résilier votre assurance de prêt à tout moment auprès d’un assureur tiers. Si vous respectez l’équivalence des garanties, votre banque n’a aucune raison de refuser cette résiliation. Il vous suffit alors d’envoyer une lettre de résiliation et de fournir à votre banque le devis de votre nouvel assureur.

Pour simplifier vos démarches, vous pouvez aussi vous appuyer sur un courtier en assurance emprunteur. Chez Ça assure, nous pouvons prendre en charge la résiliation de votre assurance de prêt, vous gagnez ainsi un temps considérable !

Déclarer un sinistre

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, mais il s’agit d’une condition d’octroi de prêt essentielle. Une telle assurance vous permet en effet d’être couvert si vous n’êtes plus en mesure de rembourser les mensualités de votre crédit.

En cas de sinistre, vous devez donc adresser à votre assureur une déclaration. C’est cette déclaration qui vous permettra d’être couvert. Cependant, veillez d’abord à vous reporter à votre contrat et à ses conditions générales. Le délai de la déclaration de sinistre peut être compris entre 48 heures et 7 jours selon les contrats.

Pour transmettre votre déclaration, préparez une lettre recommandée avec accusé de réception. Certaines compagnies d’assurance vous permettent également de déclarer votre sinistre en ligne via votre espace client. Dans cette déclaration, il vous suffit de détailler les circonstances du sinistre.

Après réception de votre déclaration, votre assureur se chargera d’enregistrer le sinistre et de vous transmettre un dossier à compléter. Vous devrez alors joindre des pièces justificatives (qui diffèrent selon la nature du sinistre) afin de percevoir les indemnités prévues par votre contrat d’assurance emprunteur.

En cas de décès, l’assureur vous demandera le certificat de décès ainsi que le certificat médical qui en précise la cause.

En cas de perte d’autonomie, vous pourrez fournir un certificat médical ou toute autre preuve de la perte d’autonomie. Cela peut être par exemple une notification de prise en charge de la sécurité sociale.

En cas de licenciement, il peut s’agir de la lettre de licenciement ou du justificatif d’admission à Pôle Emploi.

Une fois les pièces justificatives transmises, votre assureur vous fera parvenir sa décision et pourra, selon les cas, mandater un médecin-conseil.

Les différentes lois applicables à l’assurance emprunteur

Pour protéger les consommateurs, plusieurs dispositifs législatifs en lien avec l’assurance emprunteur ont été mis en place.

Depuis le début des années 2000, la loi évolue progressivement. Certaines dispositions ont instauré des changements radicaux beaucoup plus favorables aux emprunteurs et à leur pouvoir d’achat. Voici les différentes lois incontournables lorsque l’on parle d’assurance emprunteur.

La loi MURCEF de 2001

En théorie, la loi MURCEF avait pour but d’interdire la vente liée d’un crédit et d’une assurance.

Concrètement, l’emprunteur devait avoir le droit d’opposer cette loi à la banque afin de se tourner vers un autre assureur. En réalité, ce dispositif a été très peu appliqué car les organismes bancaires ont trouvé des parades pour le contourner.

La loi MURCEF ressemble au principe de délégation d’assurance que l’on connaît actuellement. Cependant, la fiche d’information standardisée n’existait pas encore, ce qui permettait aux banques de refuser facilement une autre assurance.

C’est la loi Lagarde de 2010 qui est venu pallier les faiblesses de ce dispositif.

La loi Chatel de 2005

La loi Chatel a été mise en place en 2005 afin de protéger les consommateurs face au renouvellement automatique des contrats, et cela concerne notamment les contrats d’assurance emprunteur.

Cette loi obligeait tout organisme à informer son client par écrit avant chaque date anniversaire d’un contrat. En cas de manquement à cette obligation, le consommateur pouvait résilier son contrat à tout moment, sans frais, à compter de la date d’échéance.

Sans sanction prévue par la loi, les banques ont facilement contourné la loi Chatel. Quant aux assurés, ils n’étaient même pas au courant du renouvellement annuel automatique de leur contrat.

La loi Lagarde de 2010

On peut considérer que la loi Lagarde a posé les fondations du principe de délégation d’assurance. Cette loi a été mise en place pour empêcher les banques de changer le taux du prêt ou d’appliquer des frais supplémentaires lorsqu’un consommateur choisit un autre assureur.

L’objectif de la loi Lagarde était également d’obliger les emprunteurs à respecter le principe d’équivalence des garanties.

La loi Hamon de 2014

Implémentée en 2014, la loi Hamon est un dispositif complet de protection des consommateurs qui visait aussi à augmenter le pouvoir d’achat. Elle s’appliquait également à l’assurance emprunteur en permettant aux assurés de résilier leur contrat sans frais pendant les 12 premiers mois suivant leur souscription.

L’amendement Bourquin de 2018 (loi Sapin 2)

Cet amendement est venu compléter les dispositifs déjà en vigueur en donnant aux assurés la possibilité de résilier chaque année leur contrat d’assurance de prêt.

Concrètement, cette loi a permis aux assurés de réaliser d’importantes économies sur leurs primes d’assurance. Il suffisait de respecter un délai de préavis de 2 mois avant la date anniversaire du prêt ainsi que le principe d’équivalence des garanties.

La loi Lemoine de 2022

Mise en place en 2022, la loi Lemoine parachève tous les dispositifs mis en place depuis le début des années 2000. Son objectif est de faciliter le jeu de la libre concurrence. Les consommateurs sont désormais libres de changer leur assurance emprunteur, à tout moment et sans frais.

Le métier de courtier en assurance emprunteur

Au moment de signer votre prêt immobilier auprès de votre organisme bancaire, il vous faudra assurer votre crédit. La banque vous proposera son contrat de groupe. Mais grâce à la loi Lemoine, vous pourrez aussi opter pour la délégation d’assurance.

La délégation d’assurance est particulièrement avantageuse pour les consommateurs car elle leur permet de réaliser d’importantes économies sur le coût total d’un prêt.

Cependant, choisir la délégation d’assurance c’est aussi devoir analyser les différentes offres proposées par les assureurs du marché et cette démarche prend du temps. Elle nécessite notamment de bien connaître les différentes garanties proposées, les diverses lois qui réglementent l’assurance emprunteur ainsi que les conditions tarifaires.

La délégation d’assurance vous permet donc de comparer les devis de différentes compagnies d’assurance. Mais cette démarche de comparaison peut parfaitement être effectuée avec l’aide d’un courtier. Vous gagnez ainsi du temps, tout en restant serein.

Un courtier, qu’est ce que c’est ?

Le métier de courtier ne concerne pas uniquement le domaine de l’assurance emprunteur. Le courtier sert en effet d’intermédiaire pour une transaction entre un vendeur et un acheteur.

Il s’agit donc d’un professionnel du commerce qui peut mettre en relation plusieurs personnes qui cherchent à acheter ou à vendre des biens, à conclure des contrats d’assurance ou encore, par exemple, à signer des contrats d’affrètement maritime. Pour bien comprendre le métier de courtier, on peut simplement désigner cette personne en parlant d’intermédiaire.

Cet intermédiaire peut vous accompagner dans le cadre d’un crédit immobilier : il négociera par exemple le taux d’intérêt du crédit. Mais il peut aussi intervenir dans le domaine des placements financiers en mettant en relation des vendeurs et des acheteurs.

En quoi consiste le métier de courtier en assurance emprunteur ?

Le courtier est un spécialiste du domaine dans lequel il intervient. Un courtier en assurance emprunteur est donc un expert dans son domaine.

Mais concrètement, en quoi un courtier en assurance emprunteur peut-il vous être utile ?

La délégation d’assurance permet à chaque emprunteur de signer un contrat en phase avec ses besoins et son budget. Pour trouver ce contrat, le courtier peut être d’une grande aide. Il permet d’économiser du temps et de l’argent, tout en vous aidant à bien comprendre les enjeux de l’assurance emprunteur.

Filiale de Kereis, leader européen des courtiers spécialisés en prévoyance individuelle, Ça assure propose depuis 2000 son expertise en matière d’assurance emprunteur. Sur Internet, vous trouverez un grand nombre de courtiers dédiés à cette activité particulière. Chez Ça assure, nous allons cependant plus loin en réalisant :

la comparaison des différents tarifs d’assurance emprunteur
la souscription du contrat d’assurance emprunteur
la résiliation de votre ancien contrat dans le cas d’une délégation d’assurance emprunteur
la gestion du contrat d’assurance emprunteur.

En tant que courtier, nous vous accompagnons tout au long de votre projet immobilier. Notre objectif est de vous proposer une offre parfaitement adaptée à votre profil, et au meilleur prix. Une fois le contrat d’assurance emprunteur signé, nos équipes restent à votre disposition afin de suivre votre dossier d’assurance de prêt.

Vous pouvez bien sûr réaliser une première estimation tarifaire directement sur notre site Internet, ou encore prendre rendez-vous avec un conseiller expert en assurance emprunteur.

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