Sur quelle durée emprunter ?
Quand on se lance dans un projet immobilier, ce n’est pas facile de déterminer sur quelle durée emprunter, surtout avec les nombreuses offres de prêts disponibles sur le marché. Mais qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’acquisition d’une résidence principale, tout investissement immobilier repose sur l’élaboration d’un plan de financement solide. Pour faire votre choix, il faut donc que vous vous posiez les bonnes questions sur votre situation actuelle, mais également sur vos projets à venir.
- Publié le 23/09/2022
- Logiq
Pourquoi devez-vous bien réfléchir avant de décider sur quelle durée emprunter ?
En France la durée moyenne du prêt immobilier est de 22 ans, mais il est également possible d’opter pour des durées très courtes (5 ans), ou pour des durées bien plus longues (30 voire 40 ans dans certains cas). Peut-être vous trouvez-vous confronté(e) à plusieurs offres de prêts, sans bien comprendre les enjeux que ça représente.
Il est important de savoir que le choix de la durée de votre prêt ne va pas seulement influencer le nombre d’années durant lesquelles vous devrez le rembourser, mais il va aussi impacter :
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Le montant des mensualités :
Plus la durée de remboursement du prêt est courte, plus le montant des mensualités est élevé. Avant de choisir sur quelle durée emprunter, vous devez absolument vous assurer de pouvoir faire face au montant des mensualités envisagées. C’est en partie le rôle de la banque, chargée de vérifier le taux d’endettement, mais c'est aussi votre rôle, en tant qu'emprunteur, de déterminer le montant auquel vous pourrez faire face chaque mois.
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Le montant des frais d'assurance :
L’assurance de prêt immobilier couvre l’emprunteur durant toute la durée du prêt. Ainsi, plus l'emprunt est long, plus les frais d’assurance sont élevés.
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Le taux d'intérêt :
La durée du prêt a également une incidence sur le risque pris par la banque. C’est pourquoi les prêts d’une durée plus courte bénéficient d’un taux d’intérêt moins élevé. Selon les périodes, l’écart est plus ou moins important. Prenez donc le temps de comparer les tendances de taux au moment où vous envisagez de contracter votre prêt.
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Le coût total de l'emprunt :
Toutes ces charges participent à augmenter le coût global du prêt. Lorsque vous comparez plusieurs offres, veillez toujours à comparer le coût global du crédit, qui reste le meilleur indicateur.
Quels critères prendre en compte pour savoir sur quelle durée emprunter ?
Voici quelques critères à prendre en considération pour faire votre choix :
1. Le type d’investissement envisagé
Dans le cas de l’acquisition d’une résidence principale, opter pour un crédit court permet de limiter le coût de l’emprunt sur le long terme. Veillez cependant à ce que le coût des mensualités ne soit pas trop lourd à supporter. Gardez également à l’esprit que votre budget peut évoluer : arrivée d’enfants ou études à financer, ou au contraire augmentation de revenus. Il est néanmoins dangereux d’inclure des hausses de revenus incertaines et de vous mettre au “maximum” de votre taux d’endettement. Essayez de garder une petite marge pour les imprévus. Pour cela, augmenter un peu la durée peut être une bonne option.
Pour un investissement locatif, l’équation est plus complexe puisque les conditions du prêt doivent permettre de :
- Maximiser la rentabilité du projet ;
- Préserver une trésorerie satisfaisante ;
- Optimiser les avantages fiscaux dans le cadre de dispositifs spécifiques
Dans ce dernier cas, ayez en tête que le montant des intérêts de l’emprunt et de l’assurance emprunteur sont pris en considération dans le déficit foncier. Il peut donc être intéressant d’opter pour une durée courte (10 ou 15 ans par exemple) pour optimiser le déficit foncier et donc l’avantage fiscal. Si vos charges vous le permettent bien-sûr !
2. Vos revenus
Plus vos revenus sont importants, plus vous pouvez envisager des montants de mensualités élevés, et donc une durée d’emprunt plutôt courte. Attention néanmoins à bien prendre en compte votre niveau de vie. Si vos charges sont importantes (frais de scolarité, budget voiture, nourriture…), c’est surtout votre “reste à vivre” que vous devez calculer. En effet, les foyers à haut revenus dépensent souvent plus. Enfin, prenez en compte l’épargne que vous souhaitez vous constituer sur le long terme.
3. Votre capacité d’endettement
Depuis le début de l’année 2021, le Haut conseil de stabilité financière fixe le taux maximum d’endettement recommandé à 35 % (contre 33 % auparavant). En contrepartie, les organismes prêteurs ont moins de marge de manœuvre qu’auparavant pour passer outre ce taux. Avant d’envisager d’utiliser votre capacité maximale d’endettement, faites le point sur vos besoins financiers actuels et à venir, ainsi que sur le niveau de vie que vous souhaitez conserver. Si l’utilisation de votre capacité maximale d’endettement entraîne un reste à vivre selon vous insuffisant, il est probablement plus sage de revoir la durée d’emprunt à la hausse.
4. Votre âge
S’il n’existe pas d’âge limite légal pour emprunter, on constate que de nombreux établissements bancaires considèrent que cet âge se situe autour de 75 ans. Au-delà, il reste possible d’emprunter mais les offres seront moins nombreuses et les frais d’assurance bien plus élevés. Après 50 ans, il sera donc plus facile d’envisager des durées d’emprunt dites “courtes“.
5. Votre apport personnel
La loi ne prévoit aucun montant minimal d’apport personnel pour emprunter. Toutefois, la plupart des banques exigent un apport de 10% de la somme totale empruntée pour octroyer l’accord de crédit. Un apport plus important peut constituer un solide argument de négociation des conditions de prêt.
Mais alors, quelle est la durée optimale de prêt pour votre projet immobilier ?
Comme vous pouvez le constater, les cas de figure et les critères de choix sont très variés. Il n’y a donc pas de réponse unique. Chaque projet doit être étudié au mieux en fonction de votre situation personnelle.
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