Comment assurer un prêt immobilier à l’étranger ? Spécificités et bonnes pratiques

Les spécificités de l’assurance de prêt pour les expatriés et les non-résidents fiscaux

Pour les expatriés et les non-résidents fiscaux, l’assurance emprunteur est soumise à des particularités, liées à des contraintes réglementaires et à une gestion différente du risque.

L’éloignement géographique, l’impossibilité parfois de recourir à des structures de santé homologuées, et les incertitudes liées au pays de résidence augmentent le risque pour l’assureur.

Tous les assureurs ne proposent pas de contrats adaptés aux expatriés. Le bien acheté, le pays de résidence, la durée du séjour et le statut professionnel de l’emprunteur sont autant de variables qui sont prises en compte dans l’analyse du dossier d’assurance.

Pour un expatrié ou un non-résident fiscal, souscrire une assurance de prêt classique n’est pas suffisant. Il faut un contrat spécifique, avec des garanties adaptées et des modalités différentes.

Les conditions d’éligibilité pour un prêt immobilier assuré depuis l’étranger

Pour qu’un expatrié ou un non-résident puisse bénéficier d’une assurance emprunteur, certaines conditions doivent être remplies. Il faut notamment que le bien immobilier soit situé en France et que le prêt soit souscrit auprès d’une banque française.

Si le bien se trouve à l’étranger, la situation est plus compliquée. Les banques françaises ne financent pas l’achat d’un bien immobilier hors de France via un prêt classique, car elles ne peuvent pas adosser le crédit à une garantie immobilière facilement saisissable en cas de défaut de remboursement.

Cependant, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en France, vous pouvez envisager un prêt hypothécaire non affecté (c’est-à-dire non lié à un achat précis), ou un prêt lombard (adossé à une assurance-vie). Ces solutions permettent d’emprunter en France tout en utilisant les fonds pour un achat à l’étranger.

Ces montages financiers sont néanmoins complexes et nécessitent souvent un apport personnel conséquent ou un bien en propre, excluant ainsi certains profils d’emprunteur, comme les primo-accédants sans patrimoine.

Garanties, coûts et contraintes : les paramètres à surveiller pour assurer un prêt immobilier à l’étranger

Plusieurs éléments peuvent influencer les conditions du contrat d’assurance emprunteur pour un prêt immobilier à l’étranger.

Les garanties proposées

Pour un emprunteur standard, l’assurance de prêt immobilier couvre généralement les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP), et parfois d’incapacité temporaire de travail (ITT) ou de perte d’emploi.

Pour un expatrié, les banques et les assureurs exigent au minimum les garanties décès et PTIA. Ces deux garanties constituent le socle minimal requis pour toute demande de prêt depuis l’étranger.

Les garanties facultatives (ITT, IPT, IPP et perte d’emploi) sont possibles, mais elles ne sont pas automatiquement accordées. La souscription de ces garanties dépend du pays de résidence, du profil de l’emprunteur, de son âge, de son état de santé et de son activité professionnelle.

Un expatrié doit ainsi prêter une attention particulière aux garanties proposées, aux éventuelles exclusions de garanties et à la territorialité de la couverture, en s’assurant que les garanties souscrites fonctionnent bien depuis le pays de résidence.

Le coût de l’assurance emprunteur

Le tarif de l’assurance emprunteur pour un non-résident dépend de plusieurs facteurs :

• Le pays de résidence
• L’âge
• L’état de santé
• L’activité professionnelle
• Le capital emprunté
• La durée du prêt

Pour un expatrié, le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) est souvent plus élevé que pour un résident français, en raison du risque plus grand pour l’assureur.

Les modalités de cotisation peuvent aussi varier : la cotisation peut être fixe (calculée sur le capital initial) ou variable (calculée sur le capital restant dû, ce qui réduit le coût de l’assurance au fil du temps).

Les contraintes à anticiper

La gestion des formalités médicales est l’une des principales contraintes pour les expatriés souhaitant assurer un prêt immobilier à l’étranger. Les assureurs peuvent exiger un bilan de santé, des certificats médicaux ou des examens dans des établissements agréés, parfois dans le pays de résidence.

Selon le pays de résidence, l’assureur peut refuser de couvrir tel ou tel risque, entraînant ainsi des exclusions de garanties.

Les expatriés doivent aussi faire attention à la territorialité de la couverture, en s’assurant que l’assurance de prêt demeure valable en cas de changement du pays de résidence.

La délégation d’assurance : un levier important pour assurer un prêt immobilier à l’étranger

En France, l’assurance emprunteur n’est pas strictement obligatoire. Toutefois, les banques la rendent quasiment incontournable pour obtenir un prêt.

Depuis la loi Lagarde (2010), les emprunteurs peuvent refuser l’assurance groupe proposée par la banque. Ils peuvent ainsi choisir une assurance externe, en délégation. Néanmoins, le contrat alternatif doit offrir des garanties au moins équivalentes à celles demandées par la banque.

Ensuite, la loi Lemoine (2022) est allée plus loin. Elle permet désormais de changer d’assurance emprunteur à tout moment. Vous n’avez plus besoin d’attendre la date d’anniversaire du contrat ou un délai minimal après la souscription. Cette mesure concerne également les expatriés et les non-résidents fiscaux.

Grâce à cette possibilité, un expatrié peut comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Il peut le faire même après la signature du prêt. Il peut ensuite basculer vers une assurance plus avantageuse ou plus adaptée à sa situation :

En résumé, choisir une assurance en délégation permet souvent d’adapter le contrat aux réalités de la vie à l’étranger.

De plus, un courtier spécialisé peut être un véritable atout pour assurer un prêt immobilier à l’étranger. D’abord, il connaît les assureurs qui acceptent les expatriés et les risques selon les pays. Ensuite, il peut négocier des tarifs plus compétitifs. Enfin, il facilite la souscription de l’assurance de prêt.

En cas de changement de résidence ou de situation personnelle pendant la durée du prêt, la délégation d’assurance offre plus de souplesse. Que vous partiez à la retraite ou que votre situation professionnelle évolue, vous pouvez ajuster votre assurance en conséquence.